Cómo funciona el proceso Estate Foreclosure real que realmente funciona

Lamentablemente, esta es la época donde la prevalencia de las ejecuciones hipotecarias sigue arrastrándose cada vez más cerca de casa. Muchos vendedores de esperanza se está preguntando lo que está involucrado en una ejecución hipotecaria y qué medidas se pueden tomar para impedir que esto ocurra. La siguiente es una cronología de los eventos cuando una propiedad se convierte en "delincuente" en los pagos.

Carta de incumplimiento
El incumplimiento de la Carta es una carta oficial enviada a usted en un intento por parte del prestamista para evitar la ejecución hipotecaria. El prestamista espera que esta carta le invitamos a contactar con ellos para llegar a un acuerdo llamado Workout ejecución de una hipoteca. Con la edad de las ejecuciones hipotecarias, hemos visto el caso de que un dueño de casa se encuentra en mora por tres meses, o más, y todavía no ha recibido esta carta.

Ejecución de una hipoteca de entrenamiento (Reconveyance, Tolerancia, de modificación de préstamo)
Asistencia de ejecución hipotecaria de entrenamiento se realiza normalmente durante la fase inicial de las etapas de pre-ejecución hipotecaria. Los prestamistas están más dispuestos a intentar un escenario plausible para detener la delincuencia y poner el préstamo actual. Ha habido ocasiones en las que el prestamista está dispuesto a bajar las tasas de interés, cambio de hipotecas de tasa variable a fijo, perdona suma en mora adeudados e incluso acabar con embargos preventivos menores que puedan tener si el valor de la propiedad es menor que lo que se debe. Si un plan de trabajo no se inicia dentro de aproximadamente 45 días de la Carta de incumplimiento de su caso se refiere normalmente a un abogado para presentar una acción de ejecución hipotecaria.

Attorney Referral
El prestamista se refieren a su caso (de préstamos morosos) a un abogado o fiduciario, por lo general con 90 a 120 días, que luego presenta una petición de ejecución de la hipoteca de su hipoteca y conseguir al prestamista el derecho a vender la casa para pagar el saldo pendiente de su préstamo. El tiempo promedio entre la referencia de abogados y de la venta de ejecución hipotecaria varían por estado. En California, un NOD (Notice of Default) puede ser presentada 90 días después de un pago de hipoteca se debe. Con la normativa vigente en el CA, el prestamista ahora debe ponerse en contacto personalmente al dueño de casa para informarles de sus derechos, ¿qué medidas se pueden resolver, etc, antes de NOD se pueden presentar.

Los titulares de menor Lien
Estos son también los titulares de derecho de retención saber como algo secundario o de otro tipo. Se refiere a los prestamistas, la gente o el gobierno que puede tener un derecho de retención registrado contra la propiedad. Su prestamista primario puede comunicarse con los titulares de derecho de retención menor para determinar el estado de su préstamo con ellos. Una vez en contacto con los titulares de otro gravamen puede iniciar una acción de ejecución hipotecaria por separado para proteger sus intereses de conformidad con los términos y condiciones de la hipoteca o escritura de fideicomiso. En el mercado actual, estamos viendo menos y menos jóvenes titulares de derecho de retención para la presentación de un gesto, porque el valor de la propiedad es menor que lo que cualquier retención menor que recibirían en una venta de fideicomisario. Cualquier derecho de retención Junior sigue siendo responsable de gravámenes superiores.

Nota: La mayoría de los titulares de derecho de retención fácilmente de acuerdo en participar en la solución de ejercicios.

Indulgencia temporal
Un período de gracia, por lo general 30 a 60 días, se podrá conceder para que pueda actualizar la hipoteca. Si se solicita, usted tendrá que presentar pruebas de que usted puede llevar la corriente de crédito como prueba de que usted tiene una de las siguientes condiciones:

1. Tiene un contrato para la venta de la propiedad y la fecha de cierre.

2. Tienen un acuerdo de seguros o una pendiente.

3. Tienen o están en espera de una financiación aprobada de otra fuente.

4. Tienen un mecanismo de "Suministro de socorro" fecha de finalización.

Tolerancia Especial
La suspensión de los pagos durante un período determinado de tiempo, generalmente no más de 18 meses, a partir de la fecha del primer pago. Al final del período de suspensión que el prestatario puede esperar para reanudar el pago con arreglo al Plan de Liquidación. Este plan se utiliza para ayudar a los prestatarios que experimentan una pérdida temporal o reducción de los ingresos que se espera que se restablezca en una fecha posterior. La mayoría de los prestamistas ofrecen Tolerancia Especial en cualquier situación para la que existe documentación y ayuda se justifica.

A largo plazo Tolerancia Especial
En ciertas situaciones Tolerancia Especial puede extenderse hasta 24 meses.

Indulgencia militares
Si tenía una hipoteca como civil y más tarde entró en el ejército, usted puede tener derecho a la indulgencia Militar concedida bajo los términos de la Ley de Soldados y Marineros de Ayuda Civil. Hay dos componentes de esta disposición:

1. Reducción de Tasas de Interés
Esto requiere que el prestamista para reducir la tasa de interés de 6% desde el momento en que el prestatario comienza a servicio activo a la fecha de lanzamiento. Sin embargo, acaba de entrar en el ejército no es suficiente, usted debe demostrar que sus ingresos se redujo de manera significativa como resultado de entrar en servicio activo y que esto ha causado que sus dificultades financieras. Si usted califica, este beneficio es retroactivo a la fecha de alistamiento.

2. Tolerancia adicional
En determinados casos relacionados con las dificultades financieras por lo general asociados con la pérdida de más civiles pagan el veterano puede solicitar una consideración especial en la forma de una reducción de la obligación mensual de la hipoteca. La diferencia entre los pagos programados y el pago se reduce a que se refiere como pagos atrasados ​​de Fannie Mae. Tras la liberación del servicio activo del prestatario es responsable de lo que el actual atraso. Nota: La mayoría de los prestamistas, no podrán ejecutar la hipoteca de un prestatario en mora que se ha concedido la indulgencia Militar. De hecho, la política de Fannie Mae para ofrecer al prestatario Tolerancia adicional en esta situación. Si usted no puede hacer los pagos que usted debe solicitar una orden judicial que concede la suspensión de la obligación hipotecaria hasta que esté retirado del servicio activo.

Asunción: Un ejecutable ", debido-a la venta" cláusula no se aplica para permitir que un comprador calificado para asumir la hipoteca de un prestatario en mora.

Pre-ejecución hipotecaria
Con el fin de evitar la ejecución hipotecaria, el prestamista y el prestatario se compromete a aceptar el producto de la venta para satisfacer a una cesación de pagos de hipoteca, incluso si los resultados de la venta en menos de saldo de la hipoteca. Con el fin de ser elegible para esta opción debe estar experimentando dificultades financieras como resultado de la reducción involuntaria de ingresos y un aumento inevitable de los gastos que superan a los ingresos. Causas inevitables son:

1. Despido o la pérdida del empleo

2. Discapacidad o enfermedad prolongada

3. La muerte de un colaborador de la hipoteca

4. Si por cuenta propia, un negocio de retroceso

Usted tendrá que aceptar las siguientes condiciones:

1. Listado de la propiedad en venta no se demora iniciar o continuar la ejecución hipotecaria, pero la
términos del acuerdo será homenajeado en virtud de una venta antes de la fecha de ejecución hipotecaria

2. Usted se compromete a mantener la propiedad

3. Usted se compromete a compensar cualquiera de las pérdidas de los prestamistas (usualmente negociables)

4. Usted puede tener una obligación tributaria si la deuda es perdonada. Hay leyes específicas en el lugar
(Tanto federales como estatales) que anulan esta posibilidad.

5. La propiedad está libre de gravámenes. Si existen otros gravámenes, el prestamista debe estar de acuerdo con el entrenamiento
de conformidad con los requisitos de elegibilidad para un supuesto

6. El prestador se reserva el derecho a negociar y aprobar la transacción.

Escritura en lugar de ejecución hipotecaria
Este método, que ofrece a los propietarios por los prestamistas por defecto, se establece para evitar la ejecución hipotecaria renunciando voluntariamente a la propiedad por la titulación a la entidad crediticia como la satisfacción de la deuda. Es apropiado cuando. . .

1. La propiedad ha estado en el mercado como una pre-venta de ejecución hipotecaria por tres o más.

2. Existen impedimentos legales a la acción de ejecución hipotecaria

3. Escritura en lugar permite que el prestamista para tomar posesión de la propiedad antes de lo que sería posible
a través de la ejecución hipotecaria.

Usted puede ser elegible para esta opción si cumple con ciertos requisitos de las dificultades descritas en este documento y todos los embargos preventivos menores son removidos. Muchas personas que han pasado esta ruta después darse cuenta de que su crédito no es salvado por hacer una escritura en lugar y aparece en su reporte de crédito sólo como un insulto, como una ejecución real.

Tolerancia (plan de pago)
Este es un plan de pago formal y que se basa en la disposición Tolerancia Especial y es la opción preferida de entrenamiento, ya que es la alternativa menos costosa de entrenamiento. Se suele considerar que la delincuencia es el resultado de;

La muerte de un colaborador del pago mensual de la hipoteca, y esto no necesariamente tiene que ser una persona de la hipoteca, o enfermedad, catástrofe o un desastre natural para que el prestatario no está asegurado, o cualquier otro factor similar o contribuyentes. Planes de pago pueden ser personalizados para adaptarse a casi cualquier necesidad o solución, sin embargo, no puede exceder de 24 meses.

Modificación (sustitución de la hipoteca)
Este es un cambio en los términos de la hipoteca a fin de eliminar la morosidad y evitar la ejecución hipotecaria. La modificación incluye la reducción de la tasa de interés, extender el plazo de la hipoteca, amortización negativa, en sustitución de una tasa variable a tasa fija y capitalización de los pagos atrasados. La modificación es apropiada cuando el potencial de un plan de pago es necesaria debido a una reducción permanente o de largo plazo en los ingresos. Otros titulares de derecho de retención que tenga un interés registrado en su propiedad deben estar de acuerdo a subordinar sus intereses a los préstamos nuevos.